JavaScript är inaktiverat i webbläsaren, läs mer här.

Störande byggnadsarbeten har gett en lokalhyresgäst rätt till hyresnedsättning och till förtida uppsägning av hyresavtalet

[2019-06-04] Högsta domstolen

I ett nästan nytt köpcentrum inledde hyresvärden efter några få år ett stort och störande ombyggnadsarbete. Högsta domstolen utvecklar i domen hur frågor om nedsättning av hyran och rätten att i förtid säga upp ett lokalhyresavtal ska bedömas.

För att öka ett köpcentrums attraktivitet påbörjade hyresvärden en stor ombyggnad fyra år efter invigningen.

En hyresgäst kan ha rätt till hyresnedsättning om det uppkommer olika typer av störningar som hyresvärden ansvarar för. Storleken på en hyresnedsättning är beroende av det avbräck i nyttjandet som bristen för med sig. Ett riktmärke vid beräkningen bör enligt Högsta domstolen vara att förhållandet mellan hyran efter nedsättningen och den avtalsmässiga hyran svarar mot förhållandet mellan nyttjanderättens faktiska värde och det värde som nyttjanderätten skulle ha haft om lokalen hade varit i avtalsenligt skick. Vid lokalhyra bör också effekterna för den särskilda verksamhet som bedrivs i lokalen beaktas.

Enligt Högsta domstolen får uppsägning i förtid av ett hyresavtal ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Bedömningen av bristen och hävningsrätten ska i princip göras ur den drabbades synpunkt. Av särskilt intresse vid bedömningen är bestämmelserna i hyresavtalet och det ändamål som lokalen är avsedd för. Det handlar främst om att avgöra om bristen innebär att hyresgästen i huvudsak berövas vad hyresgästen hade rätt att vänta sig enligt hyresavtalet.

När hyresgästen sade upp hyresavtalet hade ombyggnadsarbetena pågått i cirka åtta månader och lett till stora störningar av hyresgästens verksamhet. Trots att arbetena hade pågått under lång tid var det inte möjligt att förutse när de skulle vara färdigställda. Detta medförde enligt Högsta domstolen att hyresgästen hade rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.


Bifogade filer:

T 4179-18


Senast ändrad: 2019-06-04

För mer information kontakta:

Lars Edlund
Justitieråd
08-561 666 04

Karl Axel Öberg
Justitiesekreterare
08-561 666 20